为认真落实国家宏观调控政策，加强外商投资房地产业的监管，促进房地产市场健康发展，针对当前各地反映外商投资房地产竞拍保证金交纳、企业备案、结汇难等突出问题，根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发[2006]47号)、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号)、《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(商资函[2008]23号)等文件精神，现将外商投资设立房地产公司操作流程整理如下，请各地参照执行。

一、外商投资房地产项目公司原则

外商投资设立的房地产公司应符合项目公司原则，即投资(包括增资)仅限于经批准的单一房地产项目，如地块相邻可申请设立一家房地产公司开发，如地块不相邻则需设立不同公司开发。外商投资房地产企业现有项目未开发完毕不得竞拍新地块。

二、境外投资者竞拍土地保证金的管理

境外投资者(含港澳台)拟通过竞标方式取得土地设立房地产开发公司的，需按照外汇管理部门规定，由当地国土部门、财政部门向外汇管理部门申请开立外国投资者竞标土地使用权的保证类专用外汇账户。开设保证类专用外汇账户需提供以下材料：

1、负责土地出让的主管部门(开户申请人)提交的书面申请书，主要内容包括开户银行及开户金额、账户资金用途等情况;

2、开户申请人的营业执照、组织机构代码证等机构证明文件;

3、可供开户申请人、境外投资者及银行三方共同签订的土地使用权外汇保证金托管及结算的格式合同;

4、开户申请人制定的招标拍卖挂牌国有土地使用权的内部管理规则、交易规则以及相关的操作规程;

5、开户申请人为所开账户制定的内部管理制度;

6、针对前述材料应当提供的补充说明材料。

境外投资者(含港澳台)拟通过境内投资房地产企业竞拍新地块，也需符合项目公司原则(即上一个项目已销售完毕)，外商境内投资房地产企业需通过自有人民币、关联方筹措人民币、资本金帐户担保借款等方式取得的人民币资金向国土、财政部门设立的专用保证金帐户汇入竞拍保证金来参与土地投标，不得以企业现有资本金帐户上的资金结汇做为投标保证金。

三、房地产企业申请设立及备案

境外投资者若竞得地块的国有建设用地使用权，则应凭《国有建设用地使用权有偿出让合同》或中标通知书向当地商务部门申请设立房地产开发公司，商务主管部门颁发经营范围为具体开发地块的批准证书，同时房地产企业填写《外商投资房地产业备案表》通过省商务厅向商务部备案，商务部对相关材料进行审核，通过后在商务部网站公示并告知国家外汇管理局。

四、房地产企业工商及外汇登记

外商投资房地产企业在批准设立后三十天内到当地工商管理部门注册登记。已完成商务部备案手续的外商投资房地产企业凭外商投资企业批准文件、批准证书和工商营业执照等到外汇管理部门办理新设外商投资房地产企业外汇登记并开立资本金帐户，同时向外汇管理部门申请将专用保证金帐户外汇原币转入资本金帐户进行结汇缴纳土地出让金。对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，外汇管理部门不予办理，对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。如境外投资者竞拍不成功，按照程序将专用保证金帐户上的外汇退回境外。

五、注意事项

1、按照《外商投资产业指导目录》(2007年修订)版，土地成片开发;高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营;房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司由省商务厅负责审批;

2、公司注册资本占投资总额的比例不低于50%;

3、公司提供的材料证明外方股东不属于境内公司/自然人在境外设立的公司;公司各股东之间不存在关联关系，不属于同一实际控制人;

4、公司中外投资各方不得订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款;

5、项目投资依项目建设进度分期投入，公司提供了资金用途和分期投入的承诺。

请各地商务主管部门加强与当地国土、财政、外汇、工商等部门的联系与沟通，积极稳妥开展房地产利用外资工作。如在实际操作中遇到相关问题请及时向江西省商务厅反馈。